“大理之问”之房地产业专题调研报告

州委、州政府开展的“大理之问”大讨论活动，旨在为全州产业发展找问题、寻根源、明方向、出举措、求实效，县住房城乡建设局以“大理之问”大讨论活动为契机，引导房地产企业发出行业发展之问、转型升级之问、诚信经营之问、社会责任之问、创新突破之问，以行业之问求得行业之变，以崭新的面貌促进产品品质和行业形象的提升以及产业业态的转型，为“建设美好生活”和全县的经济发展贡献应有的力量。

一、房地产行业基本情况

我县现有注册地房地产开发企业13家，其中四级资质8家、暂定资质5家。现有注册建筑企业14家，其中贰级建筑企业仅有2家，劳务不分等级建筑企业仅有1家，其余11家均为叁级企业。现有12家物业服务企业。我县现有统计入库房地产开发项目14个，分别为惠丰公园逸品、惠丰公园壹号、大理鑫泰度假酒店、嘉和鑫园、宾川檀悦府、力角华福新区建设一期、宾川中心广场、宾川中心广场二期、侨乡文化城、金城印象二期、宾川鑫福路以东住宅小区、惠丰颐园、金城印象城市旅游综合体、宾川新嘉源综合市场一期，其中宾川中心广场、金城印象二期、宾川檀悦府3个房地产开发建设项目有序推进，侨乡文化城（地块二、地块四）正在开展项目开发建设前期工作，预计明年初开工建设。2016年以来，共销售备案商品房5190套（幢、间），建筑面积71.05万平方米，成交金额376017万元。其中住宅共销售3852套（幢），建筑面积57.31万平方米，非住宅共销售1338间，建筑面积13.73万平方米，完成房地产开发投资入库44.65亿元；目前商品房库存量为2810套（间、幢）、面积31.52万平方米，其中住宅库存量1068套、面积16.11万平方米。

2021年１—10月，全县完成房地产开发投资4.28亿元，同比下降54.85%，全年预计可完成房地产开发投资入库4.39亿元，预计同比下降62.45%;商品房销售面积91417万平方米，同比下降10.49%，全年预计可销售95916平方米，同比2020年1－12月入库136571平方米，预计同比下降29.78%；1-9月房地产业工资总额增速为2.1%。

二、房地产行业发展存在的困难问题

（一）房地产市场调控压力较大。2017年下半年以来，我县商品住房销售呈现出持续增长的势头，库存被快速消耗，需求的持续快速增长和开发规模的持续快速减少形成叠加效应，导致商品房供需矛盾突出，房价持续上涨。随着房地产市场的不断发展和商品房价格的不断增高，商品房需求逐渐分化为居住需求和投资需求，需求结构复杂化和过度激活，呈现出量价齐涨的态势，导致市场调控压力增大，市场风险隐患扩大。

（三）房地产业转型升级困难。一方面，房地产行业企业综合实力不强。本地房地产开发企业实力相对较弱，外省外地实力雄厚的房地产开发企业入宾驻宾困难，现有房地产开发企业及建筑企业呈现“小、散、弱”现状，企业承受风险能力相对较弱，一定程度上制约了我县房地产行业和建筑行业快速发展，存在的发展现状难于在短期内彻底扭转改变。另一方面，房地产业开发项目单一，仅有居住功能性住宅小区和非住宅商铺，消费者需求为居住需求和投资需求，加之，房地产开发建设相关的物业管理、中介服务等服务业相对落后，推动房地产市场向生态、康养、文旅转型升级较难。

（三）商品房外销市场需进一步拓展。当前房地产市场消费群体主要为县内机关、企事业单位、经商等本地人口，住房刚性需求已基本满足，老房换新房这一改善性需求层面已于2019年、2020年基本实现，加之，以“房住不炒”为核心的系列调控政策的实施，对市场预期调控作用开始显现，市场投资信心明显谨慎，消费者投资欲望趋于理性，消费意愿不强，商品房外销市场薄弱，知名商家和主力商家很难引入，商业库存体量短期内难于消化。2014年至2016年期间我县房地产市场持续低迷，新开工项目明显减少，2017年后随着国家对房地产市场的调控，住宅销售面积大幅上升，造成住房供应紧张趋势，2019年、2020年住房体量供应大增，造成现有住房和历史商业库存体量过大、房地产开发项目投资增量不足的情况，商品房外销市场需进一步拓展。

三、下步工作思路

深入学习贯彻党的十九大精神，学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”基本原则，适应经济发展新常态，顺应新型工业化、信息化、城镇化、绿色化、农业现代化同步发展的大趋势，坚持以人为本，满足人民群众的居住需求，整合提升房地产开发企业及建筑施工企业，做大做优物业服务行业，不断提高房地产行业的绿色化、智能化、精细化水平，不断提高商品房的耐久期、舒适度、便利性，不断提高企业的规模化、专业化、品牌化程度，大力促进房地产业转型升级，引导房地产开发由居住功能型向生态宜居型转变，“一城一策”推进房地产开发，结合实际，谋划制定“十四五”房地产业发展规划，建立健全房地产市场健康发展长效机制。

四、下步工作措施

（一）推进房地产行业健康发展。认真落实中央及省州房地产调控政策，坚持“房住不炒”的定位，进一步巩固完善多主体供应，多渠道保障，租购并举的房地产市场发展长效机制，切实压实调控房地产市场的主体责任，狠抓供给侧和需求侧结构性改革，保持供需基本平衡，价格基本稳定，持续开展市场秩序整顿工作，坚决打击扰乱市场健康发展的违法违规行为。

（二）促进企业通过转型升级做强做大。加强县内重点房地产及建筑企业带动支撑作用，吸引外地优秀企业落户宾川，加强引导并支持企业进行重组并购做大做强，切实提高企业竞争力和抗风险能力，引导并支持企业积极参与棚改、开发办公楼宇、城市综合体、助老养老服务社区项目，获取细分市场，向城市发展配套商转型，引导并支持企业通过挖掘地域优势资源，协同旅游业发展，参与特色小镇、美丽乡村建设，向旅游地产、度假地产转型，引导并支持企业通过对滞销的商业地产自持经营，实现由单一开发模式向开发运营模式的转型，引导并支持企业通过运用“互联网+”手段，对接大数据，融入大市场，实现创新营销方式的转型。

（三）加强监管抓实服务，保持市场健康发展。结合城镇老旧小区改造、城镇棚户区改造，积极引进物业服务企业进驻小区开展物业服务，努力实现居民住宅小区物业管理全覆盖目标，同时积极开展物业服务企业党组织建设，引导新型社区开展物业服务管理，引导物业服务企业发展代购代办、老年人服务等业务，提高物业服务水平，进一步促进外销市场发展；立足行业监管工作职责，持续整治规范房地产中介服务行为，严厉打击捂房炒房倒房行为，严肃查处违规售房、“黑中介”行为，全面实行房地产经纪机构备案管理制度，加强房地产中介机构登记备案管理，支持信誉好、实力强的中介机构扩大规模，积极发展存量房（二手房）交易市场。

作者/县住房和城乡建设局党组书记、局长  毛跃龙

编辑/杨宏毅

审稿/吴洪彪

终审/杨凤云